房地产行业税收风险解析

近期，我们对所辖房地产行业开展了行业专项评估，并梳理总结出该行业普遍存在的涉税风险点，与朋友们一并分享。

一、增值税方面

(一)多缴营业税抵应缴增值税

自2016年5月1日房地产行业推行营业税改征增值税后，房地产企业实现的应税收入应按照适用税率或者征收率计算应缴纳的增值税，按照“改征增值税”预算科目缴纳入库，属于中央和地方共享收入，预算分配比例为“中央50%县区50%”，而房地产营业税全部属于地方收入。

如果将“营改增”以前多缴的营业税抵缴应纳的增值税，势必会影响中央级预算收入。

这个性质很严重哦!

(二)纳税义务发生时间界定混乱

按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税(2016)36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款之规定，纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

同时按照广东省国家税务局《营改增问题快速反应机制专期十三》问题四答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。

因此，房地产企业取得预售款项，并交付房地产项目，纳税义务就已经实现，应按照适用税率或者征收率计算应缴纳的增值税。

但是，目前一些房地产开发企业，在收到预售款项时，按照3%征收率预缴增值税后，房屋已经交付，已经符合纳税义务实现条件，却迟迟不确认应税收入，不计算应纳税款。故意推迟应补缴税款的申报入库。

(三)预缴税款抵减未按照开发项目分别管理，存在提前抵减预缴税款情形。

假如某房地产公司开发有项目A和项目B，A、B两个项目均属于老项目，均选择简易征收。

假如2017年9月该公司A项目已经累计收到预售款10000万元，累计预缴增值税300万元;B项目2017年9月已经完工并交付房产，已经累计收到预售款20000万元，累计预缴增值税600万元。

该公司2017年10月10，申报9月份的增值税时，将已经累计预缴的A项目的300万元，和B项目的600万元增值税全部填写到《增值税纳税申报表附列资料(四)》的第4行第4列“本期实际抵减税额”一栏，将A项目的预缴税款300万元用于抵缴B项目的应纳税款300万元。

这样就造成，B项目应补缴的税款并未实际足额缴纳。

(四)将用于简易计税的项目的进项税额混入一般计税的项目予以抵扣。

在同一房地产公司既有老项目，又有新项目的情况下，将原本用于老项目的购进材料或者劳务，混入一般计税项目抵扣增值税。

(五)“以房抵债”未及时确认纳税义务

“以房抵债”现象普遍存在于房地产开发企业，由于一般情况下，都是将开发的房产抵给建筑企业，而建筑企业在将抵账房屋销售给个人，又需要一定的时间。所以大部分发地产企业，都存在未及时申报抵债房产收入的情况。

这一问题，以后我将专门写一篇文章，予以解析。敬请关注。

二、企业所得税方面

(一)完工产品不及时进行实际毛利的确认。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号),第九条之规定， 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

但是，由于开发项目完工后，一方面可能与项目相关的成本费用票据并不能够及时获取，导致成本费用不能得到完全的扣除。另一方面是31号文件规定的预计毛利率偏低，实际结算的毛利率远远高于预计毛利率。

所以，一部分房地产企业故意推迟企业所得税实际毛利的结算。

按照31号文件第第三十五条之规定， 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

以此，主管税务机关，应及时依据相关法规，督促房地产企业及时确认并调整实际毛利。

(二)将应资本化的利息支出费用化

在项目开发期间，符合规定的贷款利息支出，应相应计入相关项目的开发成本中，不应计入当期期间费用。但是，我们发现有一部分房地产开发企业，将本该资本化的利息支出，列支为期间费用，直接影响当期损益。

(三)开发成本列支票据不符合规定，假票、套票(当然也属于假票)、虚开票都有不同程度存在。

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