土地增值税要怎么计算

土地增值税是采用超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：

开发费用21万元，未超过(320+65)×10%=38.5万元，可据实扣除。

扣除项目金额=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(万元)

增值额=1400-560.7=839.3(万元)

增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69%

应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54(万元)

[例2]某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：利息支出295万元，未超过承认标准)，支付转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：

收入额=7500+2100×0.25=8025(万元)

扣除项目金额=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(万元)

其他开发费用实际支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2%

超过5%的限额，按5%计算如下：

(1450+2110)×5%=178(万元)

增值额=8025-4792=3233(万元)

适用级次=3233÷4792=67.5(%)

应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6(万元)

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