土地增值税清算有关业务有哪些常见问题

一、如何认定房地产转让价格明显偏低?

纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规定核定其房地产转让价格。

符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：

(一)人民法院判定或裁定的转让价格;

(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格;

(三)政府有关部门确定的转让价格;

(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。

二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认?

(一)收入确认的问题

1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。

2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价;若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

(二)成本确认的问题

无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。

三、土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用?

“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

四、房地产开发企业收取的装修费能否计入房地产开发成本?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条的规定，房地产开发企业收取的装修费同时符合下列情况的，应一律作为销售收入，并按规定扣除相应的装修成本。

1.销售合同的房价中明确包含了装修费的;

2.销售不动产发票中包含了装修费的。

五、如何界定公共配套设施是否属于全体业主所有?

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款第一项规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

(一)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

(二)经人民法院裁决属于全体业主共有;

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。

六、如何界定开发间接费用?

房地产开发间接费用应严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第二款第七项的规定界定，“关于直接组织、管理开发项目发生的费用”可按如下标准把握：

“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。差旅费、会议费等费用也不得列入。

七、如何确认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否已竣工验收?

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第二款第一项“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

(二)开发产品已开始投入使用;

(三)开发产品已取得初始产权证明。

八、如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题?

房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出，可以计入本项目扣除项目金额。

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